Introdução
O mercado de logística brasileiro atravessa um momento de transformação sem precedentes. Os dados do segundo trimestre de 2025 revelam um cenário que poucos especialistas ousaram prever há uma década: a taxa de vacância de condomínios logísticos de alto padrão no país atingiu seu menor patamar histórico, estabelecendo-se em apenas 7,4%. Este marco representa não apenas um indicador estatístico, mas sim a consolidação de uma nova era para o setor logístico nacional.
Para profissionais de Supply Chain, Coordenadores e Gerentes de Logística que acompanham diariamente as flutuações deste mercado, os números apresentados no relatório da TemLugar para o segundo trimestre de 2025 oferecem insights valiosos sobre as tendências que moldarão as decisões estratégicas dos próximos meses. A área ocupada se aproxima dos 27 milhões de metros quadrados, refletindo uma demanda robusta que tem sustentado o crescimento consistente do setor.
O contexto atual do mercado logístico brasileiro é particularmente relevante quando consideramos que 16 estados e o Distrito Federal registraram taxas de vacância iguais ou inferiores a 10%. Esta distribuição geográfica equilibrada sugere uma maturação do mercado que transcende os tradicionais polos econômicos, criando oportunidades em regiões anteriormente consideradas secundárias para investimentos em infraestrutura logística.
A análise detalhada dos dados do segundo trimestre revela tendências que impactam diretamente as estratégias de empresas que buscam soluções de armazenagem, bem como aquelas que oferecem espaços logísticos. O e-commerce emerge como protagonista absoluto na demanda por espaços, enquanto os preços médios de locação experimentam uma trajetória ascendente que reflete tanto a qualidade crescente dos ativos quanto a pressão da demanda sobre a oferta disponível.
Taxa de vacância em baixa
O grande destaque do segundo trimestre de 2025 é, sem dúvida, a taxa de vacância dos condomínios logísticos de alto padrão, que atingiu o patamar inédito de 7,4%. Este é o menor nível registrado nos últimos 10 anos, consolidando uma tendência de aquecimento do mercado que se intensificou nos últimos anos. A área ocupada, que se aproxima dos 27 milhões de metros quadrados, demonstra a robustez da demanda por espaços de qualidade.
É notável que este indicador se mantenha igual ou abaixo de 10% em 16 estados e no Distrito Federal, o que evidencia uma capilaridade do crescimento do setor logístico para além dos grandes centros. Essa distribuição geográfica da baixa vacância sugere um amadurecimento do mercado e a descentralização das operações logísticas, impulsionada pela busca por maior eficiência e proximidade dos centros de consumo.
Comparativamente, a taxa de vacância atual contrasta significativamente com os níveis observados em períodos de menor dinamismo econômico, onde a oferta superava a demanda, resultando em taxas de vacância elevadas. A resiliência do setor logístico, mesmo diante de cenários econômicos desafiadores, reforça sua importância estratégica para a economia brasileira.
E-commerce lidera a demanda
Entre abril e junho de 2025, o mercado logístico brasileiro registrou um volume impressionante de aproximadamente 1,2 milhão de metros quadrados em novas locações. Este número não apenas demonstra a vitalidade do setor, mas também aponta para a crescente demanda por espaços logísticos de alta qualidade. O e-commerce, em particular, destacou-se como o principal segmento impulsionador dessa movimentação, consolidando sua posição como um dos maiores motores do crescimento logístico no país.
A concentração das novas locações em São Paulo e Minas Gerais é um dado relevante, com ambos os estados respondendo por cerca de 70% da área locada no país. Essa concentração reflete a importância estratégica dessas regiões para a distribuição de bens e serviços,
bem como a presença de grandes centros de consumo e infraestrutura logística desenvolvida. No entanto, a baixa taxa de vacância em outros estados sugere que a demanda está se espalhando, abrindo novas oportunidades em mercados emergentes.
O volume de locações no primeiro semestre de 2025 estabeleceu um novo recorde histórico, somando 2,3 milhões de metros quadrados. Este desempenho notável é um testemunho da resiliência e adaptabilidade do setor logístico brasileiro. Embora a área devolvida tenha sido de 346 mil metros quadrados, com o setor de transporte e logística sendo o principal responsável pelos distratos, a absorção líquida ‒ a diferença entre a área locada e devolvida ‒ permaneceu robustamente positiva, atingindo 895 mil metros quadrados. Este é o maior valor para um único trimestre desde 2016, indicando que a demanda por novos espaços continua superando a desocupação.
Crescimento contínuo e qualificado
O segundo trimestre de 2025 também foi marcado por um significativo aumento no estoque de condomínios logísticos no Brasil. Considerando as expansões e os novos empreendimentos concluídos, o país recebeu 776 mil metros quadrados de novo estoque, o que representa um aumento de 27% em comparação ao mesmo trimestre do ano anterior. Este crescimento demonstra a confiança dos investidores no potencial do mercado logístico brasileiro e a capacidade de resposta do setor à crescente demanda.
As maiores entregas ocorreram no estado de São Paulo, com destaque para as regiões de Guarulhos e Cajamar. Essas áreas, já consolidadas como importantes polos logísticos, continuam atraindo investimentos devido à sua localização estratégica e infraestrutura desenvolvida. Com a adição desses novos espaços, o inventário nacional superou a marca de 29 milhões de metros quadrados de área construída, registrando uma alta de 9% nos últimos 12 meses.
Este aumento no estoque é fundamental para atender à demanda aquecida, especialmente do e-commerce, e para manter a taxa de vacância em níveis saudáveis. A qualidade dos novos empreendimentos, muitos deles classificados como Classe A e A+, contribui para a modernização da infraestrutura logística do país, oferecendo espaços com alta eficiência, tecnologia avançada e localização estratégica, características essenciais para grandes operadores logísticos e empresas de e-commerce.
Valorização e diferenciais regionais
O cenário de demanda aquecida e baixa vacância tem se refletido diretamente nos preços médios de locação dos condomínios logísticos no Brasil. O preço médio pedido no país fechou junho de 2025 em R$ 30/m²/mês, o que representa uma alta expressiva de 30% nos últimos 36 meses. Essa valorização contínua é um indicativo da solidez do mercado e da crescente percepção de valor dos ativos logísticos.
Dentro do estado de São Paulo, a valorização é ainda mais acentuada em regiões próximas à capital. Todas as áreas no entorno da capital paulista, incluindo Guarulhos, Grande ABC, Barueri, Cajamar e Embu, registraram preços médios acima de R$ 31/m²/mês. Os imóveis localizados dentro de um raio de 30 km da capital apresentaram preços médios 13% superiores à média do estado, reforçando a preferência por localizações estratégicas e de fácil acesso aos grandes centros de consumo.
Essa dinâmica de preços reflete a qualidade dos empreendimentos, a infraestrutura disponível e a demanda concentrada em determinadas regiões. Para investidores e empresas em busca de espaços, a análise desses diferenciais regionais é crucial para otimizar custos e garantir a eficiência das operações logísticas.
Obras aquecidas e expansão contínua
O futuro do mercado logístico brasileiro se mostra promissor, com a atividade construtiva mantendo um ritmo acelerado. Atualmente, cerca de 4 milhões de metros quadrados de condomínios logísticos estão em obras, o que demonstra a confiança dos desenvolvedores e investidores no potencial de crescimento do setor. Além disso, 1 milhão de metros quadrados estão previstos para serem entregues até dezembro de 2025, indicando que a oferta de novos espaços continuará a crescer para atender à demanda.
A concentração do maior volume de novos empreendimentos nas regiões Sudeste e Sul reforça a importância estratégica dessas áreas para a logística nacional. Os principais imóveis em construção estão localizados em Guarulhos e Barueri, em São Paulo, Brasília, no Distrito Federal, e Itajaí, em Santa Catarina. Essas localizações são escolhidas devido à sua infraestrutura, acesso a grandes centros de consumo e vias de transporte, e a presença de um ambiente de negócios favorável.
Essa expansão contínua do inventário logístico é crucial para sustentar o crescimento do e-commerce e de outros setores que dependem de uma cadeia de suprimentos eficiente. A modernização e a ampliação da infraestrutura logística do país são essenciais para garantir a competitividade das empresas e a agilidade na distribuição de produtos. Para os profissionais do setor, este cenário de expansão oferece novas oportunidades de negócios e de desenvolvimento de carreira, à medida que o mercado se torna mais sofisticado e exigente.
Espaços logísticos mais baratos e ainda ociosos
Em suma, o mercado logístico brasileiro não apenas superou desafios, mas também se reinventou, adaptando-se às novas demandas e consolidando-se como um pilar essencial para o desenvolvimento econômico do país. Os próximos trimestres prometem manter o ritmo de crescimento, com novas oportunidades surgindo para aqueles que souberem navegar por este cenário em constante evolução.
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